Grundsteuerreform 2025: Was sich ändert

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland komplett neu berechnet. Die alten Einheitswerte aus den Jahren 1964 und 1935 sind Geschichte, an ihre Stelle ist der Grundsteuerwert getreten. Millionen Eigentümer haben die neuen Bescheide inzwischen im Briefkasten gehabt, und bei vielen steht seitdem eine andere Zahl auf dem Zettel als früher.

Die Reform ist also keine Ankündigung mehr, sondern gelebte Realität. Wer 2025 und 2026 seine Grundabgaben bezahlt hat, zahlt bereits nach dem neuen System. Trotzdem herrscht bei vielen Eigentümern und Mietern immer noch Unklarheit darüber, was da eigentlich passiert ist, warum manche plötzlich das Doppelte zahlen und andere spürbar entlastet wurden. Genau darum geht es hier.

Wir schauen uns an, wie es zur Reform kam, wie die neue Berechnung funktioniert, welches Bundesland welches Modell nutzt und was im Jahr 2026 noch vor Gericht liegt. Dazu ein durchgerechnetes Beispiel mit echten Zahlen, damit Sie nachvollziehen können, wie Ihr eigener Bescheid zustande kommt. Wenn Sie Ihre Belastung selbst nachrechnen möchten, hilft Ihnen der Grundsteuerrechner dabei.

Warum gibt es die Grundsteuerreform überhaupt?

Der Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018. Die Richter in Karlsruhe erklärten die bis dahin geltende Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig. Der Grund war simpel und eigentlich längst offensichtlich: Die sogenannten Einheitswerte, auf denen die Grundsteuer beruhte, stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935.

Stellen Sie sich das kurz vor. Ein Reihenhaus in einer Kleinstadt, dessen Umgebung sich seit 1964 kaum verändert hat, wurde steuerlich fast genauso behandelt wie eine Wohnung in einem Münchner Stadtteil, der damals als Randlage galt und heute zu den teuersten Adressen Deutschlands zählt. Die Werte waren nie fortgeschrieben worden. Aus einer ursprünglich vertretbaren Momentaufnahme wurde über Jahrzehnte hinweg eine massive Ungleichbehandlung.

Genau das rügte das Gericht: Wesentlich Gleiches wurde ungleich besteuert, ohne dass es dafür einen sachlichen Grund gab. Ein Verstoß gegen Artikel 3 des Grundgesetzes. Karlsruhe gab dem Gesetzgeber Zeit bis Ende 2019, um eine Neuregelung zu beschließen, und bis Ende 2024, um sie technisch umzusetzen. Beide Fristen wurden eingehalten, wenn auch mit reichlich Hektik in den Finanzämtern.

Wichtig zu wissen: Die Grundsteuer selbst stand nie zur Debatte. Sie ist mit rund 15 Milliarden Euro jährlich eine der wichtigsten eigenen Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Davon werden Schulen, Straßen, Kitas und Feuerwehren finanziert. Abschaffen wollte sie niemand ernsthaft. Es ging ausschließlich darum, die Bemessungsgrundlage wieder auf gerechte Füße zu stellen.

Die politische Vorgabe lautete außerdem: aufkommensneutral. Das Gesamtaufkommen einer Gemeinde sollte nach der Reform ungefähr gleich bleiben. Das bedeutet aber nicht, dass jeder Einzelne gleich viel zahlt. Innerhalb einer Stadt verschiebt sich die Last, und genau daran entzündet sich bis heute der meiste Ärger.

Nebenbei bemerkt: Dass die Werte nie fortgeschrieben wurden, war kein Versehen. Eine Neubewertung aller Grundstücke galt jahrzehntelang als verwaltungstechnisch nicht machbar, und politisch wollte niemand das Thema anfassen. Erst als Karlsruhe den Druck aufbaute, wurde aus dem Dauerproblem ein Projekt. Man kann also sagen: Ohne das Urteil würden wir heute noch mit Werten von 1964 rechnen.

Was ändert sich konkret durch die Reform?

Die zentrale Neuerung: Der Einheitswert ist weg. Ersetzt wurde er durch den Grundsteuerwert, der auf den Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt wurde. Alle Bescheide, die seit 2025 verschickt werden, beruhen auf diesem neuen Wert.

Die Grundstruktur der Berechnung ist dabei erhalten geblieben. Sie besteht weiterhin aus drei Stufen:

• Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert Ihres Grundstücks und erlässt dazu den Grundsteuerwertbescheid.
• Auf diesen Wert wird die Steuermesszahl angewendet, das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Dazu kommt der Grundsteuermessbescheid.
• Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und schickt Ihnen den eigentlichen Grundsteuerbescheid.

Was sich stark verändert hat, sind die Zahlen innerhalb dieser Formel. Die Steuermesszahl wurde drastisch gesenkt, im Bundesmodell von früher 3,5 Promille auf 0,31 Promille für Wohngrundstücke. Klingt nach einer Entlastung, ist aber nur ein rechnerischer Ausgleich: Weil die neuen Grundsteuerwerte um ein Vielfaches höher liegen als die musealen Einheitswerte, musste die Messzahl entsprechend nach unten. Sonst hätte sich die Steuerlast vervielfacht.

Neu ist auch die Grundsteuer C. Gemeinden dürfen seit 2025 für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz festlegen. Der Gedanke dahinter: Wer Bauland hortet und auf Wertsteigerung spekuliert, statt zu bauen, soll das spüren. In der Praxis nutzen bisher nur wenige Kommunen dieses Instrument, es sind vor allem Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wer gerade über den Erwerb einer Immobilie nachdenkt, sollte die Nebenkosten ohnehin früh kalkulieren, etwa mit dem Grunderwerbsteuer Rechner.

Und noch eine Änderung betrifft alle: Die Grundsteuer bleibt umlagefähig. Vermieter dürfen sie weiterhin über die Betriebskostenabrechnung an Mieter weitergeben. Steigt die Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus, landet das früher oder später in der Nebenkostenabrechnung der Bewohner. Diskussionen darüber gab es reichlich, geändert wurde daran bislang nichts.

Ein Detail, das viele erst beim Lesen des Bescheids gemerkt haben: Der Grundsteuerwert ist keine Schätzung Ihres Verkaufspreises. Er ist ein steuerlicher Rechenwert, der mit statistischen Durchschnittsmieten und typisierten Baujahresgruppen arbeitet. Deshalb kann er deutlich neben dem liegen, was ein Makler Ihnen für die Immobilie nennen würde, nach oben wie nach unten. Wer das nicht weiß, erschrickt beim ersten Blick unnötig.

Bundesmodell vs. Ländermodelle

Hier wird es typisch deutsch. Weil sich Bund und Länder nicht auf ein einheitliches Verfahren einigen konnten, wurde 2019 eine Öffnungsklausel ins Grundgesetz geschrieben. Jedes Bundesland darf seitdem sein eigenes Grundsteuerrecht bauen. Sieben Länder haben davon Gebrauch gemacht.

Das Bundesmodell, auch Scholz-Modell genannt, ist wertorientiert. Es berücksichtigt Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart, Baujahr und die Mietniveaustufe der Gemeinde. Je begehrter die Lage, desto höher der Wert, desto höher die Steuer.

Die Gegenposition vertritt Bayern mit dem reinen Flächenmodell. Dort spielt der Wert der Immobilie überhaupt keine Rolle. Gezählt werden nur Quadratmeter: 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ob die Wohnung in Schwabing liegt oder in einem Dorf im Bayerischen Wald, ist der Rechnung egal. Wer sich für die Unterschiede zwischen den Kommunen interessiert, findet in unserer Übersicht zu den Hebesätzen weitere Details.

Für Sie als Eigentümer heißt das ganz praktisch: Zwei fast identische Häuser, eines in Fulda und eines in Erfurt, können nach völlig unterschiedlicher Systematik besteuert werden. Vergleiche über Landesgrenzen hinweg führen deshalb selten zu einem sinnvollen Ergebnis. Fragen Sie im Zweifel nicht den Schwager in Bayern, sondern schauen Sie in die Regelung Ihres eigenen Landes.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet? Beispielrechnung

Die Formel ist überschaubar:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = jährliche Grundsteuer.

Nehmen wir ein realistisches Beispiel aus dem Bundesmodell. Familie Berger besitzt ein freistehendes Einfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt in Nordrhein-Westfalen. Das Grundstück ist 500 Quadratmeter groß, die Wohnfläche beträgt 140 Quadratmeter, Baujahr 1998. Das Finanzamt hat auf den Stichtag 1. Januar 2022 einen Grundsteuerwert von 320.000 Euro festgestellt. Die Stadt hat ihren Hebesatz zum 1. Januar 2025 auf 335 Prozent angepasst.

Die Familie zahlt also rund 332 Euro im Jahr, fällig in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Wer mit Prozentsätzen und Umrechnungen generell schnell durcheinanderkommt, kann die Zwischenschritte auch einfach mit dem Prozentrechner prüfen.

Zwei Dinge fallen an dieser Rechnung auf. Erstens ist der Hebesatz der einzige Faktor, den die Gemeinde selbst in der Hand hat. Er kann jedes Jahr per Ratsbeschluss geändert werden. Zweitens: Wenn der Grundsteuerwert Ihres Nachbarn 480.000 Euro beträgt, weil sein Grundstück doppelt so groß ist, zahlt er bei gleichem Hebesatz eben rund 498 Euro. Die Systematik ist linear, es gibt keine Progression wie bei der Einkommensteuer.

In Bayern sähe die gleiche Immobilie so aus: 500 Quadratmeter mal 0,04 Euro ergibt 20 Euro, 140 Quadratmeter Wohnfläche mal 0,50 Euro ergibt 70 Euro. Zusammen 90 Euro Äquivalenzbetrag, darauf die Grundsteuermesszahl von 70 Prozent für Wohnflächen, macht 63 Euro Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 400 Prozent wären das 252 Euro im Jahr. Andere Systematik, ähnliche Größenordnung, aber eben nur zufällig.

Wird die Grundsteuer für mich teurer oder günstiger?

Die ehrliche Antwort: Das hängt fast ausschließlich davon ab, wo Sie wohnen und wie Ihr Grundstück zugeschnitten ist. Pauschale Aussagen sind hier wertlos.

Tendenziell mehr zahlen seit 2025:

• Eigentümer in Innenstadtlagen und begehrten Vororten, wo die Bodenrichtwerte seit den Sechzigern explodiert sind
• Besitzer großer Grundstücke mit vergleichsweise kleinem Haus, klassisch der Altbau mit weitläufigem Garten am Ortsrand
• Unbebaute, baureife Grundstücke in Kommunen, die die Grundsteuer C eingeführt haben
• Eigentümer in Bundesländern mit reinem Flächenbezug, wenn ihre Immobilie in einer eher günstigen Lage steht

Tendenziell entlastet wurden:

• Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern, weil sich der Wert auf viele Einheiten verteilt
• Eigentümer älterer Häuser in strukturschwachen Regionen mit niedrigen Bodenrichtwerten
• Gewerbeimmobilien in einigen Ländern, was politisch durchaus umstritten war

Ein Punkt wird dabei regelmäßig übersehen. Der Grundsteuerwert allein sagt gar nichts darüber aus, ob Sie am Ende mehr zahlen. Entscheidend ist die Kombination aus Wert und Hebesatz. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zum Reformstart gesenkt, teilweise deutlich, um die Aufkommensneutralität zu wahren. Andere haben die Gelegenheit genutzt, um klammheimlich mehr einzunehmen. Ein Blick in den Ratsbeschluss Ihrer Stadt lohnt sich. Wenn Sie langfristig kalkulieren, sollten Sie auch die Geldentwertung mitdenken, dabei hilft der Inflationsrechner.

Für Mieter gilt: Steigt die Grundsteuer für das Gebäude, steigt in der Regel auch die Betriebskostenabrechnung. In Städten mit vielen älteren Mehrfamilienhäusern in guter Lage waren 2025 und 2026 spürbare Sprünge zu beobachten. Wer eine Nachzahlung bekommt, sollte prüfen, ob der Vermieter den korrekten neuen Bescheid zugrunde gelegt hat und nicht einfach pauschal aufgeschlagen wurde.

Ein Beispiel aus der Praxis: Zwei Bekannte, beide in derselben Stadt, beide Einfamilienhaus. Der eine wohnt auf 900 Quadratmetern am Ortsrand mit einem Haus von 1965, der andere im Neubaugebiet auf 320 Quadratmetern. Vor der Reform zahlte der Altbaubesitzer weniger, weil sein Einheitswert nie angepasst worden war. Seit 2025 hat sich das gedreht. Der große Garten, jahrzehntelang steuerlich fast gratis, schlägt jetzt voll durch. Genau solche Verschiebungen waren politisch gewollt, auch wenn sie sich für die Betroffenen wie eine Strafe anfühlen.

Was mussten Eigentümer bereits tun?

Der große Kraftakt liegt hinter uns. Zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023, in vielen Ländern mit Verlängerung bis in den Frühling 2023 hinein, mussten rund 36 Millionen Grundstücke neu erklärt werden. Diese Feststellungserklärung war grundsätzlich elektronisch über ELSTER einzureichen.

Abgefragt wurden je nach Modell Aktenzeichen, Lage, Flurstück, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Für viele Eigentümer war das der erste Kontakt mit dem eigenen Grundbuchauszug seit dem Kauf. Die Hotlines der Finanzämter liefen monatelang heiß, und die Fristverlängerungen kamen nicht von ungefähr.

Wer die Erklärung damals nicht abgegeben hat, hat sie meist später nachgereicht oder eine Schätzung des Finanzamts kassiert. Geschätzte Werte fallen erfahrungsgemäß eher zu Ihren Ungunsten aus. Falls Sie so einen Schätzbescheid haben und die Zahlen nicht stimmen, können Sie das korrigieren lassen, auch jetzt noch, denn der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid mit dauerhafter Wirkung.

Prüfen Sie Ihre Bescheide auf die Klassiker: falsche Wohnfläche, verwechselte Gebäudeart, ein Baujahr aus dem Nirgendwo, oder eine Grundstücksfläche, die noch die längst verkaufte Nachbarparzelle enthält. Solche Fehler wirken sich jedes Jahr aufs Neue aus. Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde bringt übrigens nichts, wenn der Fehler im Wertbescheid des Finanzamts steckt. Die Reihenfolge ist entscheidend, und wer sich unsicher ist, sollte lieber einmal zu früh Einspruch einlegen als zu spät.

Aktueller Stand 2026: Klagen, Urteile, offene Fragen

Die Reform beschäftigt weiterhin die Gerichte, und daran wird sich so schnell nichts ändern.

Im Zentrum steht die Frage, ob die pauschalierten Werte im Bundesmodell zu grob sind. Der Bundesfinanzhof hat in Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes bereits deutlich gemacht, dass Eigentümer die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert erheblich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Als Orientierung gilt eine Abweichung von rund 40 Prozent. Wer also ein sanierungsbedürftiges Haus besitzt, das im Bescheid wie eine gepflegte Immobilie behandelt wurde, hat gute Argumente.

Parallel laufen Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell in Karlsruhe. Angegriffen wird vor allem die starke Gewichtung des Bodenrichtwerts, die dazu führen kann, dass sehr unterschiedliche Immobilien in derselben Zone gleich behandelt werden. Eine abschließende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht bis heute aus.

Auch die Ländermodelle sind nicht unangefochten. Gegen das bayerische Flächenmodell wird eingewandt, dass es Lagevorteile vollständig ignoriert und damit eine Villa und eine einfache Doppelhaushälfte gleicher Größe identisch besteuert. Die Finanzgerichte haben das Modell bislang überwiegend gehalten, endgültig geklärt ist auch das nicht.

Praktisch bedeutet das für Sie: Bescheide, gegen die Sie fristgerecht Einspruch eingelegt haben, ruhen häufig bis zur Klärung der Musterverfahren. Zahlen müssen Sie trotzdem, denn ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Sollte Karlsruhe später Teile der Regelung kippen, profitieren in der Regel nur diejenigen, deren Verfahren offen sind. Wer den Bescheid 2025 kommentarlos abgeheftet hat, schaut im Zweifel in die Röhre.

Ein zweiter Trend aus 2026 betrifft die Hebesätze. Viele Kommunen haben nach dem ersten Reformjahr nachjustiert, weil das Aufkommen anders ausfiel als kalkuliert. In etlichen Städten stiegen die Hebesätze zum Haushaltsjahr 2026 erneut, teils aus reiner Haushaltsnot. Die Reform hat daran keine Schuld, aber sie wird häufig dafür verantwortlich gemacht. Wer ohnehin gerade eine Finanzierung plant, sollte die laufenden Nebenkosten realistisch ansetzen und die Rate lieber vorher mit dem Kreditrechner durchspielen.

Was passiert 2029?

Das neue System ist auf regelmäßige Aktualisierung ausgelegt, und genau das war der Kern der Karlsruher Kritik am alten Recht. Deshalb gilt im Bundesmodell ein Hauptfeststellungszeitraum von sieben Jahren. Der nächste Stichtag ist der 1. Januar 2029.

Zu diesem Datum werden die Grundsteuerwerte flächendeckend neu ermittelt. Die gute Nachricht vorweg: Eine komplette Erklärungswelle wie 2022 ist nicht vorgesehen. Die Finanzverwaltung verfügt inzwischen über die Grunddaten und kann in vielen Fällen automatisiert fortschreiben, insbesondere über aktualisierte Bodenrichtwerte. Nur wenn sich bei Ihnen etwas Wesentliches geändert hat, müssen Sie aktiv werden.

Meldepflichtig sind zum Beispiel ein Anbau, ein Dachgeschossausbau, der Abriss eines Gebäudes, eine Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe oder die Teilung eines Grundstücks. Solche Änderungen müssen Sie dem Finanzamt ohnehin zeitnah anzeigen, nicht erst 2029. Ein Eigentümerwechsel dagegen läuft automatisch über die Grundbuchmitteilung.

Was 2029 auf Sie zukommt, hängt stark von der Entwicklung der Bodenrichtwerte ab. Sind die Preise in Ihrer Gegend bis dahin weiter gestiegen, steigt auch der Grundsteuerwert. Ob daraus eine höhere Steuer wird, entscheidet wieder die Gemeinde über ihren Hebesatz. In Bayern und den anderen Flächenländern bleibt es dagegen ruhig, dort ändert sich ohne bauliche Veränderung schlicht nichts.

Planbar ist das Ganze trotzdem. Wer eine größere Sanierung oder einen Anbau plant, sollte die steuerliche Folge gleich mitdenken und nicht erst, wenn der nächste Bescheid im Briefkasten liegt. Bei einem Ausbau des Dachgeschosses etwa wächst die Wohnfläche, und damit steigt in allen Modellen die Bemessungsgrundlage. Das ist selten ein Grund, ein Projekt zu lassen, aber ein guter Grund, die laufenden Kosten sauber zu kalkulieren.

Häufige Fragen

Seit wann gilt die neue Grundsteuer genau?

Seit dem 1. Januar 2025. Die Bescheide dafür wurden größtenteils 2024 verschickt, gezahlt wird nach neuem Recht erstmals für das Steuerjahr 2025.

Ich habe drei Bescheide bekommen. Ist das richtig?

Ja. Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid kommen vom Finanzamt, den eigentlichen Grundsteuerbescheid schickt die Gemeinde. Nur der letzte enthält den Betrag, den Sie überweisen.

Kann ich jetzt noch etwas gegen meinen Bescheid unternehmen?

Gegen bestandskräftige Bescheide ist der normale Einspruch abgelaufen. Bei fehlerhaften Angaben, etwa einer falschen Wohnfläche, ist aber eine Fortschreibung oder Änderung möglich. Wenden Sie sich dafür an Ihr Finanzamt.

Darf mein Vermieter die höhere Grundsteuer umlegen?

Ja, die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Sie taucht in der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf.

Warum zahlt mein Nachbar weniger als ich?

Meist wegen Unterschieden bei Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr oder Gebäudeart. Auch die Zuordnung zu einer anderen Bodenrichtwertzone kann eine Rolle spielen, selbst wenn nur die Straßenseite wechselt.

Gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen?

Für Wohnimmobilien in Privatbesitz normalerweise nicht. Einen Erlass gibt es nur in Sonderfällen, etwa bei erheblicher Ertragsminderung bei vermieteten Objekten oder bei Denkmalschutz mit dauerhafter Unrentabilität.

Was ist die Grundsteuer C?

Ein zusätzlicher, höherer Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke. Gemeinden können ihn seit 2025 einführen, um Bauland zu mobilisieren. Genutzt wird er bisher eher selten.

Wirkt sich die Grundsteuer auf den Verkauf meiner Immobilie aus?

Auf den Kaufpreis nur indirekt, sie ist aber ein Posten in der Kostenaufstellung für Käufer. Beim Verkauf selbst fallen andere Steuern an, für Erwerber vor allem die Grunderwerbsteuer, und bei Übertragungen in der Familie greifen die Regeln zur Erbschaftssteuer.

Fazit

Die Grundsteuerreform hat ein System beerdigt, das ein halbes Jahrhundert lang an der Wirklichkeit vorbeigerechnet hat. Dass daraus kein perfektes neues System geworden ist, überrascht niemanden, der die Kompromisse zwischen sechzehn Ländern kennt.

Für Sie zählt vor allem eines: Prüfen Sie Ihre Zahlen. Nicht die Steuer an sich ist das Problem, sondern die stille Annahme, dass in den Bescheiden schon alles stimmen wird. Falsche Wohnflächen und veraltete Grundstücksdaten sind häufiger, als man denkt, und sie wirken bis mindestens 2029 nach.

Und behalten Sie den Hebesatz Ihrer Gemeinde im Blick. Er ist der Hebel, an dem in den kommenden Jahren am ehesten gedreht wird. Die Bewertungssystematik liegt in Karlsruhe, der Beutel aber liegt im Rathaus.