Grundsteuer Rechner Neue Grundsteuer 2026 nach dem Bundesmodell

Der Grundsteuer-Rechner zeigt sofort, wie viel Grundsteuer B dein Grundstück nach der Reform kostet. Grundsteuerwert aus dem Feststellungsbescheid, Grundstücksart und Hebesatz der Gemeinde eintragen – der Rechner wendet die Steuermesszahl 0,31 ‰ bzw. 0,34 ‰ an und liefert Jahres- und Monatsbelastung. Für den Kauf ergänzt der Grunderwerbsteuer-Rechner, für die Finanzierung der Kreditrechner.

Seit 1. Januar 2025

Neues Bundesmodell in 11 Ländern

Alte Einheitswerte aus 1964 / 1935 sind Geschichte – neuer Grundsteuerwert löst sie ab.

Messzahl 0,31 – 0,34 ‰

Bundesweit einheitlich

Wohngrundstücke 0,31 ‰, sonstige 0,34 ‰. Nur der Hebesatz variiert je Gemeinde.

Beim Kauf

Grunderwerbsteuer-Rechner

Einmalige Kaufsteuer 3,5 – 6,5 % nach Bundesland – ergänzt die laufende Grundsteuer.
Grundsteuer B pro Jahr
466,24 €
Steuermessbetrag 99,20 €
Pro Monat 38,85 €
Grundlagen

So rechnet der Grundsteuer-Rechner

Drei Schritte, drei Beteiligte: Das Finanzamt setzt den Grundsteuerwert fest, wendet die bundeseinheitliche Messzahl an, die Gemeinde legt ihren Hebesatz dazu.

Grundsteuerwert
laut Feststellungsbescheid

Vom Finanzamt festgestellt – ersetzt den alten Einheitswert.

Messbetrag
Wert × 0,31 ‰ (bzw. 0,34 ‰)

Bundesweit einheitlich, unabhängig von der Gemeinde.

Grundsteuer
Messbetrag × Hebesatz

Fällig in vier Quartalsraten an die Gemeinde.

Der Grundsteuerwert wird nach dem Bundesmodell aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und typisierter Miete ermittelt. Er entspricht nicht dem Marktwert – er ist eine gesetzlich definierte Rechengröße. Für die eigentliche Steuer greift danach die bundeseinheitliche Steuermesszahl und der kommunale Hebesatz.

Prozentuale Änderungen des Hebesatzes und Vergleiche zwischen Gemeinden ordnest du mit dem Prozentrechner. Wer die Belastung in Kaufkraft von morgen betrachtet, ergänzt den Inflationsrechner: 500 € Grundsteuer heute entsprechen bei 2,5 % Inflation in 20 Jahren rund 820 €.

Rechenbeispiel

Einfamilienhaus in Berlin – Grundsteuerwert 320.000 €

Grundsteuerwert 320.000 €
Grundstücksart Wohngrundstück
Steuermesszahl 0,31 ‰
Steuermessbetrag 99,20 €
Hebesatz Berlin 470 %
Grundsteuer pro Jahr 466,24 €
Grundsteuer pro Monat ca. 38,85 €

Dieselbe Immobilie in München bei 824 % Hebesatz: rund 817 € pro Jahr. In Hamburg mit 975 %: 967 € pro Jahr. Der Standort entscheidet mehr als die Grundstücksart.

Hebesätze im Vergleich

Grundsteuer B in großen Städten 2025 / 2026

Beispielrechnung für einen Grundsteuerwert von 300.000 € (Wohngrundstück, Messzahl 0,31 ‰). Werte gerundet.

Stadt Hebesatz Grundsteuer B Steuer auf 300.000 € GW / Jahr pro Monat
Bundesdurchschnitt 2025 470 % 437 € 36 €
Berlin 470 % 437 € 36 €
München 824 % 766 € 64 €
Hamburg 975 % 907 € 76 €
Köln 475 % 442 € 37 €
Frankfurt am Main 500 % 465 € 39 €
Leipzig 650 % 605 € 50 €
Stuttgart 490 % 456 € 38 €
Dortmund 645 % 600 € 50 €
Essen 590 % 549 € 46 €
Bremen 755 % 702 € 59 €
Duisburg 855 % 795 € 66 €

Zwischen Köln (475 %) und Hamburg (975 %) liegt bei identischem Grundsteuerwert mehr als doppelt so hohe Belastung. Der lokale Hebesatz ist der Schlüssel.

Modelle

Bundesmodell und fünf Landesmodelle

Bund und Länder durften eigene Wege gehen. Fünf Länder haben Landesmodelle eingeführt – der Rest übernimmt das Bundesmodell.

Bundesmodell

11 Länder

Wert-orientiert: Grundsteuerwert (Boden + Gebäude, typisierte Miete). Standard in Berlin, NRW, Sachsen u. a.

Bayern

reines Flächenmodell

Nur Fläche zählt – Bodenrichtwert spielt keine Rolle. Einfach, aber ohne Lagebezug.

Baden-Württemberg

Bodenwertmodell

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Gebäude bleibt außen vor – Grund und Boden entscheidend.

Hessen

Flächen-Faktor

Fläche mit Lage-Faktor gewichtet (gute Lage → höherer Faktor).

Hamburg

Wohnlagenmodell

Fläche + Wohnlagenqualität. Sonderabschlag für einfache Wohnlagen.

Niedersachsen

Flächen-Lage

Kombiniert Flächen- und Lage-Komponente ähnlich Hessen.

Dieser Rechner deckt das Bundesmodell ab. In Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen greifen abweichende Formeln – die Grundlogik „Wert × Messzahl × Hebesatz“ bleibt.

Immobilie im Alltag

Wo die Grundsteuer in deine Planung passt

Beim Kauf fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an – laufend danach die Grundsteuer. Beide Zahlen zusammen ergeben das reale Bild der Steuerbelastung einer Immobilie. Als Faustregel: Rechne beim Ersterwerb mit rund 10 % Kaufnebenkosten und einer jährlichen Grundsteuer im mittleren dreistelligen Bereich pro Einfamilienhaus.

Für die Monatsrate der Baufinanzierung ist der Kreditrechner zentral – Grundsteuer und Nebenkosten kommen als „zweite Miete“ obendrauf. Der Zinsrechner hilft, Rücklagen für Instandhaltung und Steuerzahlungen aufzubauen. Netto-Einkommen für die Tragfähigkeit ordnet der Brutto-Netto Rechner.

Beim Vererben oder Verschenken einer Immobilie greifen Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer. Das selbst genutzte Familienheim ist zwischen Ehepartnern komplett steuerfrei – die Grundsteuer läuft für den Erben aber weiter. Vermietende Eigentümer, die als Gewerbebetrieb qualifizieren, beziehen zudem den Gewerbesteuer-Rechner mit ein – der Einheitswert eigener Grundstücke wirkt dort als Kürzung.

Prozentwerte und Hebesatz-Änderungen sortiert der Prozentrechner. Handwerker- und Renovierungsrechnungen inklusive Mehrwertsteuer ordnet der Mehrwertsteuer Rechner, Rabatte bei Baustoffen oder Ausstattung der Rabattrechner. Die reale Belastung der Grundsteuer in 10 oder 20 Jahren zeigt der Inflationsrechner.

Übersicht aller Steuersätze in Deutschland in unserer Steuersätze-Übersicht, alle weiteren Werkzeuge im Rechner-Überblick.

FAQ

Häufige Fragen zur Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer? +

Die Grundsteuer ist eine jährliche Substanzsteuer auf Grundbesitz in Deutschland (GrStG). Sie zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und wird für nahezu jedes Grundstück fällig – unabhängig davon, ob es bebaut, unbebaut, vermietet oder selbst genutzt ist. Man unterscheidet Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke). Ab 2025 gilt zusätzlich eine Grundsteuer C, die Kommunen für baureife, aber unbebaute Grundstücke erheben können.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert? +

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die alten Einheitswerte aus 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) für verfassungswidrig erklärt, weil sie zu enormen Wertverzerrungen zwischen vergleichbaren Grundstücken geführt haben. Bund und Länder mussten bis Ende 2019 ein neues System schaffen. Die neuen Regeln gelten seit dem 1. Januar 2025 – die eigentliche Grundsteuererklärung mussten Eigentümer 2022 / 2023 abgeben.

Welche Modelle gibt es? +

Das Bundesmodell (elf Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) und fünf Landesmodelle: Bayern (reines Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Der Rechner deckt das Bundesmodell ab – das für die meisten Grundstücke einschlägig ist.

Wie hoch ist die Steuermesszahl? +

Im Bundesmodell 0,31 ‰ (Promille) für Wohngrundstücke – Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum – und 0,34 ‰ für Nicht-Wohngrundstücke wie gemischt genutzte, sonstige oder Geschäftsgrundstücke. Für den sozialen Wohnungsbau gibt es einen Abschlag von 25 %. Die Landesmodelle nutzen abweichende Messzahlen.

Wo finde ich den Grundsteuerwert? +

Im Grundsteuerwertbescheid deines Finanzamts, den du nach Abgabe der Grundsteuererklärung 2022 / 2023 erhalten hast. Zusätzlich bekommst du einen Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt und den eigentlichen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Der Grundsteuerwert ist die Bemessungsgrundlage und der Kernbaustein der Rechnung – er ersetzt den alten Einheitswert.

Kann sich der Hebesatz jährlich ändern? +

Ja. Die Kommunen legen den Hebesatz jedes Jahr im Haushalt fest. In der Reform haben viele Städte den Hebesatz angepasst, um insgesamt „aufkommensneutral“ zu bleiben – manche Grundstücke werden dabei entlastet, andere stärker belastet. 2025 lagen die Hebesätze für Grundsteuer B zwischen rund 350 % (kleinere Gemeinden) und über 1.000 % (Hamburg, Offenbach).

Wer zahlt die Grundsteuer – Mieter oder Vermieter? +

Rechtlich schuldet sie der Eigentümer. Über die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) darf sie jedoch auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag Betriebskosten vereinbart sind. Bei gewerblicher Vermietung ist die Umlage ebenfalls üblich, aber verhandelbar. Selbstnutzer zahlen die Steuer aus dem eigenen Nettoeinkommen.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel? +

Die Grundsteuer wird stichtagsbezogen zum 1. Januar festgesetzt. Wer am Jahresbeginn Eigentümer ist, schuldet die Steuer für das ganze Jahr. Verkäufer und Käufer regeln die anteilige Belastung üblicherweise im Kaufvertrag. Erst zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt (in sieben Jahren) ändert sich der Grundsteuerwert automatisch – bei baulichen Änderungen greift eine Fortschreibung.

Was ist die neue Grundsteuer C? +

Kommunen können seit 2025 auf baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz (Grundsteuer C) festlegen. Ziel: Grundstücksspekulation eindämmen und Bebauung fördern. Nicht jede Kommune nutzt diese Möglichkeit – die Sätze variieren stark und liegen bei aktiven Kommunen oft doppelt so hoch wie der reguläre Grundsteuer-B-Satz.

Hinweis: Der Grundsteuer-Rechner ist eine Rechenhilfe für das Bundesmodell nach der Grundsteuerreform 2025. Er ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Grundstücke in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten abweichende Landesmodelle. Verbindliche Werte findest du in deinem Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid des Finanzamts sowie im Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde.

Passende Rechner

Grunderwerbsteuer

Einmalige Kaufsteuer nach Bundesland.
Kreditrechner

Monatsrate und Restschuld der Baufinanzierung.
Erbschaftssteuer

Immobilien im Nachlass richtig einordnen.
Gewerbesteuer

Für vermietende oder gewerbliche Eigentümer.