Grunderwerbsteuer-Rechner Kaufnebenkosten je Bundesland exakt berechnen

Der Grunderwerbsteuer-Rechner zeigt in Sekunden, wie viel Steuer beim Immobilienkauf in deinem Bundesland fällig wird. Einfach den Kaufpreis eintragen und Bundesland wählen – die Grunderwerbsteuer und die Gesamtkosten erscheinen sofort. Für die vollständige Finanzierungsplanung ergänzt der Kreditrechner, für die laufende Belastung der Grundsteuer-Rechner.

16 Bundesländer

Aktuelle Steuersätze 2026

Von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein.

Kaufnebenkosten

Grundsteuer, Notar, Makler mitdenken

Gesamtkosten liegen üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises – aus Eigenkapital zu zahlen.

Ergänzung

Grundsteuer-Rechner

Laufende Steuerlast nach der Grundsteuerreform 2025 pro Kommune.
Grunderwerbsteuer
29.250,00 €
Kaufpreis 450.000,00 €
Steuersatz 6,5 %
Gesamtkosten 479.250,00 €
Grundlagen

So rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner

Die Formel ist bewusst schlicht: Kaufpreis mal Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Der Steuersatz ist der einzige Hebel – daher lohnt der Blick auf die Landkarte.

Formel
GrESt = KP · s ÷ 100

Kaufpreis × Steuersatz (in Prozent).

Bemessung
Kaufpreis laut Notarvertrag

Inklusive fest verbundenem Zubehör.

Gesamtkosten
KP + GrESt + Notar + Makler

Für die realistische Finanzierungsplanung.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis laut Notarvertrag – inklusive fest verbundener Bestandteile wie Heizung, Fenster oder Dach. Nicht dazu gehört bewegliches Inventar (Einbauküche, Sauna, Möbel), das im Vertrag separat mit einem marktüblichen Wert ausgewiesen werden kann. Das reduziert die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.

Prozentuale Effekte zwischen den Bundesländern ordnest du mit dem Prozentrechner ein. Wer die Belastung in Kaufkraft von morgen betrachten möchte, ergänzt den Inflationsrechner.

Alle 16 Bundesländer

Grunderwerbsteuer 2026 im Überblick

Sortiert nach Höhe des Steuersatzes. Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 400.000 €.

Bundesland Steuersatz Steuer auf 400.000 €
Bayern 3,5 % 14.000 €
Baden-Württemberg 5 % 20.000 €
Bremen 5 % 20.000 €
Niedersachsen 5 % 20.000 €
Rheinland-Pfalz 5 % 20.000 €
Sachsen-Anhalt 5 % 20.000 €
Thüringen 5 % 20.000 €
Hamburg 5,5 % 22.000 €
Sachsen 5,5 % 22.000 €
Berlin 6 % 24.000 €
Hessen 6 % 24.000 €
Mecklenburg-Vorpommern 6 % 24.000 €
Brandenburg 6,5 % 26.000 €
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 26.000 €
Saarland 6,5 % 26.000 €
Schleswig-Holstein 6,5 % 26.000 €

Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei 400.000 € allein 12.000 € Steuer – Grund genug, das Bundesland beim Immobilienkauf mitzudenken.

Kaufnebenkosten

Was neben dem Kaufpreis noch dazukommt

Grunderwerbsteuer ist der größte, aber nicht der einzige Posten. Rechne mit rund 8 bis 12 % Nebenkosten auf den Kaufpreis.

Grunderwerbsteuer

3,5 – 6,5 %

Einmalig, je nach Bundesland. Direkt an das Finanzamt.

Notar

≈ 1,0 – 1,5 %

Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuldbestellung, Treuhand.

Grundbuch

≈ 0,5 %

Eintragung des Eigentumswechsels und der Grundschulden.

Makler

0 – 3,57 %

Nur wenn beauftragt; seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer.

Gutachten (optional)

0,3 – 0,8 %

Sachverständige Wertermittlung, empfehlenswert bei Bestand.

Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Prüf' deine tragfähige Rate mit dem Kreditrechner.

Historie

Grunderwerbsteuer im Zeitverlauf

Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Länder den Satz eigenständig fest. Die Sätze wandern seither überwiegend nach oben.

1983 Einheitlicher Bundessatz von 2,0 %
1997 Anhebung auf 3,5 % durch den Bund
2006 Föderalismusreform – Länder legen Satz eigenständig fest
2007 Berlin erhöht als erstes Land auf 4,5 %
2015 Brandenburg, NRW und Saarland setzen 6,5 %
2023 Thüringen senkt von 6,5 % auf 5,0 %
2024 Sachsen erhöht von 3,5 % auf 5,5 %
2026 Aktuelle Sätze zwischen 3,5 % und 6,5 %
Immobilienkauf im Alltag

Wo die Grunderwerbsteuer in deine Planung passt

Am Anfang jeder Immobilienplanung steht das Nettoeinkommen. Der Brutto-Netto Rechner zeigt die monatliche Auszahlung, aus der Rate und Kaufnebenkosten getragen werden. Als Faustregel sollten die Nebenkosten (inkl. Grunderwerbsteuer) vollständig aus Eigenkapital kommen.

Für die Finanzierung selbst ist der Kreditrechner die zentrale Rechengröße: Monatsrate, Zinsbindung und Restschuld. Nach dem Kauf folgt die laufende Grundsteuer – seit der Reform 2025 in nahezu allen Kommunen neu berechnet.

Wer einen Teil des Vermögens parallel ansparen möchte, kombiniert das mit dem Zinsrechner. Die reale Kaufkraft der Nebenkosten in 20 Jahren zeigt der Inflationsrechner.

Prozentwerte zwischen Steuersätzen sortiert der Prozentrechner. Für Sonderaktionen von Bauträgern oder Rabatte auf Küchen und Inventar lohnt der Rabattrechner. Handwerkerrechnungen und Materialkosten enthalten Umsatzsteuer – ordnest du mit dem Mehrwertsteuer Rechner ein.

Selbstständige und Vermieter ergänzen mit dem Gewerbesteuer-Rechner. Wird die Immobilie geerbt oder verschenkt, ist sie steuerfrei nach GrEStG – dafür fallen Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer an. Bei Ehegatten und Kindern gelten großzügige Freibeträge.

Ergänzende Hintergründe findest du in unserer Übersicht zu Steuersätzen in Deutschland und den weiteren Finanzrechnern.

Rechenbeispiel

Eigenheim in NRW für 450.000 €

Kaufpreis 450.000 €
Bundesland Nordrhein-Westfalen
Steuersatz 6,5 %
Grunderwerbsteuer 29.250 €
Notar + Grundbuch (≈ 1,5 %) ca. 6.750 €
Makler (3,57 %) ca. 16.065 €
Kaufnebenkosten gesamt ca. 52.065 €
Gesamtkosten ca. 502.065 €

Rund 11,6 % Nebenkosten – solide aus Eigenkapital zu stemmen. Beispiel ohne Renovierung und Umzug.

FAQ

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Was ist die Grunderwerbsteuer? +

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Landessteuer beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland (§ 1 GrEStG). Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist unabhängig davon, ob du privat oder gewerblich kaufst. Der Steuersatz liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (mehrere Bundesländer) – ohne bundesweite Vereinheitlichung.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer? +

Rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). In fast allen notariellen Kaufverträgen wird die Zahlung jedoch dem Käufer auferlegt. Das Finanzamt wendet sich zuerst an den Käufer, weil dieser wirtschaftlich zahlt. Verhandelbar ist die Regelung theoretisch, praktisch tragen sie 99 % der Käufer.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig? +

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kaufvertrag automatisch beim Finanzamt. Rund vier bis acht Wochen später erhältst du den Steuerbescheid mit Zahlungsfrist von in der Regel einem Monat. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die läuft keine Eintragung im Grundbuch.

Welches Bundesland hat den niedrigsten Steuersatz? +

Bayern mit 3,5 %. Es ist das einzige Bundesland, das den Bundes-Ausgangssatz von 1997 nie erhöht hat. Am oberen Ende liegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 %. Für eine Immobilie zu 400.000 € ergibt das eine Differenz von 12.000 € allein an Grunderwerbsteuer.

Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen? +

Für die eigengenutzte Immobilie kaum – der Kaufvertrag bestimmt die Bemessungsgrundlage. Legaler Spielraum: bewegliches Inventar (Einbauküche, Sauna, Kamin) separat im Vertrag ausweisen. Solange die Werte marktüblich sind, akzeptieren Finanzämter typischerweise bis zu 15 % des Kaufpreises. Auch der Grundstücks- und Gebäudeanteil bei Neubauten kann getrennt werden, wenn der Bauvertrag später abgeschlossen wird.

Ist der Kauf zwischen Ehepartnern oder Verwandten steuerfrei? +

Ja. Grunderwerbsteuerfrei sind Käufe zwischen Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern, in gerader Linie Verwandten (Eltern, Kinder, Enkel) sowie bei Erbschaft und Schenkung (§ 3 GrEStG). Dort greifen jedoch Erbschafts- und Schenkungssteuer – siehe unseren Erbschaftssteuer-Rechner und Schenkungssteuer-Rechner.

Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten? +

Neben der Grunderwerbsteuer fallen an: Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 % vom Kaufpreis sowie ggf. Maklercourtage bis 3,57 % (inkl. USt). In Summe ergeben sich – je nach Bundesland und Makler – Kaufnebenkosten von 8 bis 12 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten musst du meist aus Eigenkapital tragen, weil Banken sie selten mitfinanzieren.

Kann die Grunderwerbsteuer bei einer Rückabwicklung erstattet werden? +

Ja, unter engen Bedingungen. Wird der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht (§ 16 GrEStG) – zum Beispiel bei einer Anfechtung – erstattet das Finanzamt die gezahlte Grunderwerbsteuer. Danach ist eine Erstattung nur noch in Ausnahmefällen möglich.

Hinweis: Der Grunderwerbsteuer-Rechner ist eine Rechenhilfe auf Basis der aktuellen Ländersätze. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für Sonderfälle (gewerblicher Grundstückshandel, Share Deal, Umwandlung) wende dich an einen Steuerberater oder Fachanwalt.

Passende Rechner

Kreditrechner

Monatsrate und Zinsen für Baufinanzierung berechnen.
Grundsteuer

Laufende Steuer nach der Reform 2025 pro Kommune.
Erbschaftssteuer

Steuer und Freibeträge bei Immobilienerbschaft.
Schenkungssteuer

Immobilie zu Lebzeiten übertragen.