Grundsteuer alt vs. neu: Unterschiede nach Reform

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine komplett neue Grundsteuer. Die alten Einheitswerte aus 1964 (West) und 1935 (Ost) sind seitdem endgültig aus den Bescheiden verschwunden, stattdessen rechnen die Finanzämter mit dem sogenannten Grundsteuerwert. Bis zum 31. Dezember 2024 galt noch das alte Verfahren, seit 2025 zahlt jeder Eigentümer nach neuem Recht.

Was das konkret bedeutet, merken viele erst beim Blick auf den Kontoauszug. Manche zahlen heute weniger als 2024, andere deutlich mehr, obwohl sich am Haus selbst nichts verändert hat. Dieser Beitrag stellt die alte und die neue Grundsteuer direkt nebeneinander: Bewertungsgrundlage, Stichtage, Formeln, Zeiträume und ein durchgerechnetes Beispiel mit echten Zahlen.

Warum musste die Grundsteuer überhaupt reformiert werden?

Der Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Die Richter erklärten die Einheitswerte für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen. Der Grund ist schnell erzählt: Die Werte stammten aus 1964 beziehungsweise 1935 und wurden nie flächendeckend aktualisiert. Ein Reihenhaus in einer damals unattraktiven Randlage, die heute Toplage ist, wurde also weiterhin so bewertet wie vor 60 Jahren.

Der Gesetzgeber bekam eine Frist bis Ende 2019 für die Neuregelung und bis Ende 2024 für die Umsetzung. Beide Fristen wurden gehalten, wenn auch knapp. Wer die gesamte Vorgeschichte, die Fristen und den aktuellen Stand der laufenden Klagen im Detail nachlesen möchte, findet das ausführlich im Beitrag zur Grundsteuerreform 2025. Hier bleibt es bewusst kurz, denn es geht auf dieser Seite um den direkten Vergleich.

Eine Sache noch zum Einordnen: Die Reform hat nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun, die beim Kauf einmalig anfällt. Wer beides durcheinanderbringt, ist übrigens in guter Gesellschaft. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern beim Kauf zeigt die Übersicht zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

Grundsteuer alt vs. neu: die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, was sich zwischen dem alten und dem neuen System tatsächlich geändert hat. Sie ist der Kern dieses Artikels, alles Weitere ist Erläuterung dazu.

Zwei Dinge fallen sofort auf. Erstens: Die Formel selbst hat sich in ihrer Struktur überhaupt nicht geändert, es sind weiterhin drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden. Zweitens: Die Steuermesszahl ist im neuen Recht drastisch gesunken, weil die zugrunde liegenden Werte drastisch gestiegen sind. Das eine gleicht das andere rechnerisch aus, jedenfalls im Prinzip. Wer die eigene Belastung überschlagen will, kommt mit dem Grundsteuer-Rechner in ein paar Sekunden zum Ergebnis.

Was war die alte Grundsteuer? Das Einheitswert-Modell

Die alte Grundsteuer war ein Kind der Nachkriegszeit. Grundlage war der Einheitswert, den die Finanzämter nach dem Bewertungsgesetz auf den Stichtag 1. Januar 1964 festgestellt hatten. In den neuen Bundesländern galt sogar noch der 1. Januar 1935, weil dort nach der Wiedervereinigung keine neue Hauptfeststellung stattfand.

Auf diesen Einheitswert wurde eine Steuermesszahl angewandt, die je nach Grundstücksart und Region unterschiedlich ausfiel. Ein Einfamilienhaus in Westdeutschland kam typischerweise auf 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro Einheitswert und 3,5 Promille für den Rest. Das Ergebnis war der Grundsteuermessbetrag, auf den die Gemeinde ihren Hebesatz anwandte.

Das Problem lag nicht in der Rechenmethode, sondern in den Ausgangswerten. Ein 1964 bewertetes Grundstück in einem Ort, der sich seitdem zum begehrten Speckgürtel entwickelt hat, wurde steuerlich behandelt, als wäre die Zeit stehengeblieben. Gleichzeitig zahlten Eigentümer in strukturschwachen Regionen im Verhältnis oft zu viel. Diese Schieflage wuchs mit jedem Jahrzehnt.

Zahlenmäßig sah das so aus: Einheitswerte lagen bei normalen Einfamilienhäusern häufig zwischen 10.000 und 40.000 Euro. Der tatsächliche Verkehrswert desselben Hauses lag 2024 nicht selten bei 400.000 Euro oder mehr. Ein Faktor von zehn bis zwanzig zwischen Steuerwert und Marktwert war völlig normal. Wer sich für die grundsätzliche Logik solcher Wertermittlungen interessiert, findet in unserer Rechner-Übersicht mehrere Werkzeuge, die mit demselben Prinzip arbeiten.

Noch ein Detail, das gern vergessen wird: Die alten Einheitswerte wurden zwar nie neu festgestellt, aber sie wurden fortgeschrieben. Wer anbaute oder ausbaute, bekam einen neuen Einheitswert, allerdings weiterhin auf Wertverhältnisse von 1964 gerechnet. Das führte zu absurden Situationen, in denen ein 2015 gebauter Wintergarten mit Preisen aus der Zeit vor der Mondlandung bewertet wurde. Die Finanzämter hatten dafür eigene Tabellen, und niemand außerhalb der Verwaltung konnte das nachvollziehen.

Für Wohnungseigentümer galt eine Besonderheit. Der Einheitswert wurde für das gesamte Gebäude festgestellt und anschließend nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Auch das hat sich im neuen Recht nicht grundsätzlich geändert, nur die Ausgangsbasis ist eine andere.

Und ein letzter Punkt zur alten Welt: In den neuen Bundesländern gab es für Wohngrundstücke, für die gar kein Einheitswert vorlag, ein Ersatzverfahren nach Wohn- oder Nutzfläche. Zwei Systeme parallel, jahrzehntelang. Das Bundesverfassungsgericht hat diesen Zustand nicht ohne Grund beendet.

Was ist die neue Grundsteuer? Das Grundsteuerwert-Modell

Im Bundesmodell tritt der Grundsteuerwert an die Stelle des Einheitswerts. Er wird auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelt, und zwar mit einem typisierten Ertragswertverfahren für Wohngrundstücke. Klingt sperrig, ist aber im Kern nachvollziehbar.

Für ein Einfamilienhaus fließen im Wesentlichen diese Größen ein: der Bodenrichtwert des Grundstücks, die Grundstücksfläche, die Wohnfläche, das Baujahr, die Grundstücksart und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die sich nach Bundesland, Baujahr und Wohnungsgröße richtet. Aus der Nettokaltmiete wird ein kapitalisierter Reinertrag berechnet, dazu kommt der abgezinste Bodenwert. Die Summe ergibt den Grundsteuerwert.

Wichtig ist die Mietniveaustufe der Gemeinde. Sie sorgt für Zu- oder Abschläge auf die statistische Miete und ist einer der Gründe, warum zwei baugleiche Häuser in zwei Nachbargemeinden unterschiedlich hohe Werte bekommen können. Die zweite große Stellschraube ist der Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen der Länder veröffentlicht wird. In Städten mit stark gestiegenen Grundstückspreisen schlägt genau das voll durch.

Für Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke gilt ein anderes Verfahren, das Sachwertverfahren. Dort zählen Normalherstellungskosten, Baujahr und Bodenwert. Wer ein Gewerbeobjekt besitzt und ohnehin schon mit kommunalen Abgaben zu tun hat, kennt das Thema Hebesätze aus einer ganz anderen Ecke, nämlich der Gewerbesteuer. Wie dort gerechnet wird, steht im Beitrag Gewerbesteuer zahlen.

Und der wohl wichtigste Punkt für das Verständnis: Weil die neuen Werte um ein Vielfaches höher sind als die alten Einheitswerte, wurde die Steuermesszahl von rund 3,5 Promille auf 0,31 Promille abgesenkt. Ohne diese Absenkung wäre die Grundsteuer explodiert.

Ein Beispiel für die Größenordnung: Bei einer statistischen Nettokaltmiete von 7,50 Euro pro Quadratmeter und 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt der Rohertrag bei 12.600 Euro im Jahr. Davon werden pauschale Bewirtschaftungskosten abgezogen, je nach Restnutzungsdauer und Grundstücksart zwischen 18 und 29 Prozent. Der verbleibende Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer abhängt. Dazu kommt der abgezinste Bodenwert, und fertig ist der Grundsteuerwert.

Die Restnutzungsdauer beträgt bei Ein- und Zweifamilienhäusern grundsätzlich 80 Jahre ab Baujahr, mindestens aber 24 Jahre. Ein Haus von 1930 wird deshalb nicht mit null angesetzt, sondern mit dem Mindestwert. Wer sich fragt, warum ein sehr altes Haus trotzdem ordentlich Grundsteuer kostet, hat hier die Antwort.

Bundesmodell vs. Ländermodelle: warum neu nicht überall gleich ist

Hier wird es unübersichtlich, und das ist keine Übertreibung. Über eine Öffnungsklausel im Grundgesetz durften die Länder eigene Bewertungsmodelle einführen. Genutzt haben das unter anderem Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Das Saarland und Sachsen bleiben beim Bundesmodell, weichen aber bei den Steuermesszahlen ab.

Bayern geht den radikalsten Weg mit einem reinen Flächenmodell. Dort spielt der Wert des Grundstücks überhaupt keine Rolle, gerechnet wird mit festen Äquivalenzzahlen je Quadratmeter Fläche: 0,04 Euro für Grund und Boden, 0,50 Euro für Gebäudeflächen, bei Wohnnutzung mit einem Abschlag von 30 Prozent auf die Messzahl. Ein Reihenhaus in München-Schwabing und eines in einem oberfränkischen Dorf mit identischer Fläche zahlen dort also dieselbe Grundsteuer, wenn der Hebesatz gleich wäre.

Baden-Württemberg nutzt ein Bodenwertmodell, bei dem nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zählen. Das Gebäude ist egal. Hamburg und Hessen kombinieren Flächen mit einem Lagefaktor. Niedersachsen macht es ähnlich.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Der Satz "so wird die Grundsteuer neu berechnet" stimmt nur mit Angabe des Bundeslands. Wer in Bayern wohnt, braucht die Bodenrichtwerte gar nicht erst zu suchen. Wer in Nordrhein-Westfalen wohnt, kommt ohne sie nicht weit. Beim Rechnen hilft in beiden Fällen der passende Prozentrechner, wenn Sie Veränderungen gegenüber dem Vorjahr in Prozent ausdrücken wollen.

Die Ländermodelle haben übrigens einen ganz praktischen Nebeneffekt. Weil in Bayern der Wert keine Rolle spielt, gab es dort auch keine Diskussion über Bodenrichtwerte und keine Klagewelle wegen zu hoher Wertansätze. Dafür gibt es die umgekehrte Kritik: Ein Grundstück in bester Innenstadtlage zahlt genauso viel wie eines am Ortsrand, was viele als ungerecht empfinden. Beide Modelle haben also ihren Preis, nur an unterschiedlicher Stelle.

Wenn Sie Immobilien in mehreren Bundesländern besitzen, bekommen Sie das voll zu spüren. Für dasselbe Portfolio gelten dann zwei oder drei verschiedene Berechnungslogiken, mit unterschiedlichen Formularen und unterschiedlichen Daten. Eine bundeseinheitliche Grundsteuer ist die Reform jedenfalls nicht geworden.

Beispielrechnung: Grundsteuer alt vs. neu im direkten Vergleich

Nehmen wir ein konkretes Objekt. Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen, Baujahr 1985, 140 Quadratmeter Wohnfläche, 500 Quadratmeter Grundstück, Bodenrichtwert 350 Euro pro Quadratmeter, Mietniveaustufe 3. Der Hebesatz der Gemeinde lag 2024 bei 590 Prozent, für 2025 wurde er auf 335 Prozent angepasst.

So sah die alte Rechnung aus:

Und so die neue:

Unterm Strich zahlt dieser Eigentümer rund 61 Euro im Jahr weniger als vorher. Das ist kein Naturgesetz, sondern das Ergebnis aus zwei Faktoren: einem eher moderaten Bodenrichtwert und einem Hebesatz, den die Gemeinde deutlich gesenkt hat.

Drehen wir eine Schraube. Läge dasselbe Haus in einer Lage mit Bodenrichtwert 900 Euro pro Quadratmeter, käme der Grundsteuerwert grob bei 520.000 Euro heraus. Der Messbetrag wäre dann 161,20 Euro, bei 335 Prozent Hebesatz also 540 Euro im Jahr. Aus einer Entlastung wird plötzlich ein Plus von rund 157 Euro, ohne dass sich am Gebäude irgendetwas geändert hat. Genau darin liegt die Umverteilung, die die Reform mit sich bringt. Wer prüfen will, was solche Beträge über zehn oder zwanzig Jahre ausmachen, kann das mit dem Zinsrechner grob hochrechnen.

Kleiner Hinweis zur Einordnung: Alle Zahlen oben sind Beispielwerte zur Veranschaulichung. Ihr eigener Bescheid enthält die tatsächlichen Werte, und die stehen ganz oben auf dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts.

Werden dadurch alle mehr oder weniger zahlen?

Das erklärte Ziel der Reform war Aufkommensneutralität. Gemeint ist damit: Die Gemeinde soll insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher. Auf der Ebene der einzelnen Kommune hat das vielerorts funktioniert, weil die Hebesätze entsprechend angepasst wurden. Auf der Ebene des einzelnen Eigentümers funktioniert es überhaupt nicht, und das war auch nie versprochen.

Innerhalb einer Gemeinde verschiebt sich die Last. Grundstücke in guten Lagen, große Grundstücke mit kleinen Häusern und unbebaute Baugrundstücke werden tendenziell teurer. Wohnungen in einfachen Lagen und Objekte mit viel Gebäude auf wenig Grund kommen oft günstiger weg. Aufkommensneutral heißt eben nicht belastungsneutral.

Dazu kommt ein zweiter Effekt, über den weniger gesprochen wird: Nicht jede Gemeinde hat ihren Hebesatz wirklich aufkommensneutral kalkuliert. Manche haben die Umstellung genutzt, um die Einnahmen zu erhöhen. Die Länder haben zwar aufkommensneutrale Vergleichshebesätze veröffentlicht, verbindlich sind die aber nicht.

Zur Illustration ein paar Beispielwerte für Hebesätze bei bebauten Grundstücken (Grundsteuer B):

Diese Werte sind als Größenordnung zu verstehen und sollten vor jeder Verwendung geprüft werden, denn Gemeinden können ihre Hebesätze jedes Jahr per Ratsbeschluss ändern. Auffällig ist trotzdem, wie stark die Zahlen auseinandergehen. Hamburg und Frankfurt haben ihre Hebesätze fast verdoppelt, Berlin und Dortmund deutlich gesenkt. Der Grund ist nicht Willkür, sondern die Höhe der neuen Messbeträge im jeweiligen Modell. Ein Hebesatz allein sagt nach der Reform also nichts mehr über die Steuerbelastung aus, weil er sich auf ganz andere Ausgangswerte bezieht. Übrigens sind auch Mieter betroffen, denn die Grundsteuer bleibt umlagefähig. Wie sich solche laufenden Kosten über die Jahre entwickeln, lässt sich mit dem Inflationsrechner anschaulich machen.

Wer sich einen Überblick verschaffen will, sollte drei Zahlen aus dem eigenen Bescheid nebeneinanderlegen: den Grundsteuerwert, den Messbetrag und den Hebesatz. Nur aus diesen drei Größen entsteht der Endbetrag, alles andere ist Beiwerk. Und wenn eine davon offensichtlich nicht stimmt, etwa eine Wohnfläche, die zwanzig Quadratmeter zu groß angesetzt wurde, dann lohnt der Aufwand einer Korrektur fast immer, weil der Fehler sonst jahrelang mitläuft.

Eine Beobachtung aus der Praxis: Besonders betroffen sind Eigentümer großer Grundstücke mit vergleichsweise kleinen Häusern, also klassische Nachkriegsbauten im Speckgürtel. Dort ist der Bodenanteil hoch, und genau der wurde im alten System systematisch unterbewertet. Umgekehrt profitieren häufig Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, weil sich der Bodenwert dort auf viele Einheiten verteilt.

Was ist gleich geblieben?

Bei allem, was neu ist, sollte man nicht übersehen, wie viel vom alten System weiterlebt. Das dreistufige Verfahren zum Beispiel. Erst stellt das Finanzamt den Wert fest, dann setzt es den Messbetrag fest, dann erhebt die Gemeinde die Steuer über ihren Hebesatz. Diese Aufgabenteilung zwischen Finanzamt und Kommune gab es 1964 genauso wie heute.

Ebenfalls unverändert: Die Gemeinde entscheidet weiterhin völlig eigenständig über die Höhe ihres Hebesatzes. Das ist verfassungsrechtlich geschützte kommunale Selbstverwaltung und wurde durch die Reform kein Stück angetastet.

Auch die Unterscheidung zwischen Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke ist geblieben. Neu ist lediglich die optionale Grundsteuer C, mit der Gemeinden baureife, aber unbebaute Grundstücke höher besteuern können.

Und drittens: Zahltermine und Verfahren sind gleich. Die Grundsteuer wird weiterhin vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig, auf Antrag auch jährlich zum 1. Juli. Der Bescheid kommt weiterhin von der Gemeinde, nicht vom Finanzamt. Wer einen Bescheid für falsch hält, muss innerhalb eines Monats reagieren, und zwar beim richtigen Adressaten: Wertfragen gehören zum Finanzamt, Hebesatzfragen zur Gemeinde. Vergleichbare Fristenlogik kennen Sie vielleicht schon aus dem Bereich Erbfälle, siehe Erbschaftssteuer vs. Schenkungssteuer.

Nicht zuletzt bleibt auch die wirtschaftliche Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen unverändert. Sie ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste eigene Einnahmequelle und finanziert Kitas, Straßen, Feuerwehr und Grünflächen. Genau deshalb hat der Gesetzgeber die Reform so gebaut, dass die Einnahmen insgesamt stabil bleiben. Eine Steuersenkung war nie das Ziel, auch wenn das mancher gehofft hatte.

Häufige Fragen

Seit wann gilt die neue Grundsteuer genau?

Seit dem 1. Januar 2025. Das alte Einheitswertverfahren galt bis einschließlich 31. Dezember 2024. Für das Steuerjahr 2024 wurde also noch komplett nach altem Recht abgerechnet.

Warum ist mein Grundsteuerwert so viel höher als der alte Einheitswert?

Weil er auf Werten von 2022 basiert und nicht auf Werten von 1964. Der Sprung um den Faktor zehn oder mehr ist normal und bedeutet für sich genommen keine höhere Steuer, weil die Steuermesszahl von rund 3,5 Promille auf 0,31 Promille gesenkt wurde.

Kann ich Grundsteuer alt und Grundsteuer neu einfach über den Hebesatz vergleichen?

Nein. Ein Hebesatz von 800 Prozent nach neuem Recht kann zu einer niedrigeren Steuer führen als 500 Prozent nach altem Recht, weil die Messbeträge sich völlig unterscheiden. Vergleichen lässt sich nur der Endbetrag in Euro.

Muss ich noch einmal eine Erklärung abgeben?

Grundsätzlich nein, die Feststellungserklärung war eine einmalige Sache. Meldepflichtig sind Sie aber bei Änderungen, etwa nach einem Anbau, einer Nutzungsänderung oder einer Teilung des Grundstücks.

Was passiert bei der nächsten Hauptfeststellung?

Im Bundesmodell werden die Grundsteuerwerte alle sieben Jahre neu festgestellt, die nächste Runde steht für den Stichtag 1. Januar 2029 an. In den Flächenmodellen der Länder bleiben die Werte stabil, solange sich an den Flächen nichts ändert.

Zahlen Mieter die neue Grundsteuer weiterhin mit?

Ja. Die Grundsteuer gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Kosten. Steigt sie, taucht das in der Nebenkostenabrechnung auf, sinkt sie, ebenfalls.

Ich halte meinen Bescheid für falsch. Was tun?

Prüfen Sie zuerst, welcher Bescheid gemeint ist. Gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Messbescheid des Finanzamts läuft der Einspruch, gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde der Widerspruch. Die Frist beträgt in beiden Fällen einen Monat ab Bekanntgabe.

Gibt es noch offene Gerichtsverfahren zur neuen Grundsteuer?

Ja, mehrere Musterverfahren zum Bundesmodell und zu einzelnen Ländermodellen sind weiterhin anhängig. Zahlen müssen Sie trotzdem, ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung, solange keine Aussetzung der Vollziehung gewährt wird.

Fazit

Wenn Sie nur eine Sache aus diesem Vergleich mitnehmen: Der alte Bescheid und der neue Bescheid sind nicht miteinander verrechenbar. Sie beruhen auf unterschiedlichen Werten, unterschiedlichen Messzahlen und oft auch auf unterschiedlichen Hebesätzen. Erst der Euro-Betrag am Ende der Rechnung sagt etwas aus.

Was viele außerdem unterschätzt haben: Die Reform betrifft nicht nur Eigentümer. Über die Betriebskostenabrechnung landet sie beim Mieter, über die Kalkulation von Kaufpreisen bei jedem, der gerade eine Immobilie sucht. Insofern ist der Vergleich alt gegen neu keine reine Eigentümerfrage.

Der eigentliche Unterschied zwischen Grundsteuer alt und Grundsteuer neu liegt nicht in der Formel, sondern in der Aktualität der Werte. Vorher wurde ein Zustand von 1964 besteuert, heute einer von 2022. Dass sich dadurch die Lasten innerhalb einer Stadt verschieben, ist kein Fehler im System, sondern der ganze Zweck der Übung.

Praktisch heißt das für Sie: Der Vergleich mit dem Bescheid von 2024 ist nur bedingt aussagekräftig. Interessanter ist der Vergleich mit dem Nachbarn in ähnlicher Lage. Weicht Ihr Wert dort spürbar ab, lohnt ein zweiter Blick auf Wohnfläche, Baujahr und Bodenrichtwert im Bescheid. Genau da stecken die meisten Fehler, und genau die lassen sich korrigieren.